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2023-09-11
邮银行定价基准转换指邮银行用户选择转换利率。本次存量浮动利率定价基准转换范围为：2020年1月1日前邮银行已发放的和已签订合同但未发放的参考“央行基准利率”定价的浮动利率（不包括积金个住房）。
自2019年12月28日以后央行的利率都要基于LPR利率，已经签订的个房屋要在2020年3月至8月间转换成LPR利率或者固定利率。、基准利率在此之前都是施行基准利率。
见图13、房贷自2015年以来，五年以上的基准利率为4.9%。由于现在“房住不炒”策，基本上都是上浮利率，分首套房和二套房情况，套房现在很地区限购或者不准，所以暂时不考虑。首套：4.9%×（1＋10%）=5.39%（以上浮10%为例）二套：4.9%×（1＋30%）=6.37%（以上浮30%为例）在购房后，与银行签订购房协议后利率将不再改变，除非央行的基准利率变化才会相应变化。4、利率双轨现行的基准利率在施行时存在双轨，无有效的起到引导作用，因此要改为LPR形式。
存量浮动利率定价基准转换已于3月1日如期启动。但些对转换后利率如何计算，还不是很楚。为便于理解，现以商业性个住房的转换为例，说明转换时加减点数以及转换后实际利率水平的计算方。(对等其他与房贷有所不同，具体可咨询承贷银行)、加减点数怎么算？
根据银行〔2019〕第30号告，房贷的定价基准转换为LPR后，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值(可为负值)。过去浮动利率般是基准利率浮动定的比例确定，那么对应不同浮动比例下的利率，转换后的加减点分别是少呢？
举例来说，比如借款王，买房时享受了基准利率打九折(下浮10%)的优惠，日2015年8月1日，期限是20年。如果择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期基准利率是4.9%，转换前的实际执行利率就是4.9×(1-10%)=4.41%。
房贷利息LPR换锚这样算:已知L=2019年末LPR（5年以上）=4.8%Ln=换锚后各年末LPR(5年以上)Jr=现行基准利率=4.9%fr=现有房贷约定上浮或下发百分比（如上浮10%记作10%或基准利率85折记作-15%）Xr=现执行房贷利率Mr=换锚执行房贷利率Mr=Ln+(Xr-L)=Ln+(Jr(1+fr)-L)=Ln+（4.9%（1+fr）-4.8%）按照长期利率下行大趋势，LPR是同业银行间拆借利率，2019年12月为4.8%，2020年2月为4.75%，每月布次，目前均低于现行基准利率4.9%，设2020年12月为4.7%以现执行房贷上浮10%，实际5.39%计算，Mr=4.7%+(4.9%(1+10%)-4.8%)=4.7%+(5.39%-4.8%)=4.7%+0.59%=5.29%以现执行房贷85折，实际4.165%计算，Mr=4.7%+(4.9%(1+(-15%))-4.8%)=4.7%+(4.165%-4.8%)=4.7%+(-0.635%)=4.065%结论是无论现有是上浮或折扣，当每年末lpr于4.8%时候，大都少付利息；大于4.8%，则每年付利息，以年为单位动态调整。
本文试着用尽量少的文字分析LPR与固定利率的区别先写结论：1.如果您主观判断未来LPR将长期处于高位，请选择固定利率。2.如果您主观判断未来LPR将长期处于低位，请选择LPR。废话少说先看表格举个例子：明房贷100万，剩余年限18年，目前利率为上浮10%，目前利率为4.9%（1+10%）=5.39%。明有两种选择：1.当明选择固定利率时，不论基准利率与LPR如何变化，明未来18年的利率恒定为5.39%。
2.当明选择LPR时，则为5.39%-2019年12月LPR=0.59%，也就是说明的恒定加点值为0.59%（0.59%这个数值未来18年内不变），不论LPR未来如何变动，明的利率为LPR+0.59%。
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